Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp khi: chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu, quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp…
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
Thứ hai, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất;
Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Nếu thiếu một trong 5 điều kiện trên, người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.
Bên cạnh đó, trong trường hợp, một mảnh đất do nhóm người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ đồng sở hữu, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp sổ đỏ và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Như vậy, khi thế chấp sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.
Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng quy định quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp, bao gồm:
Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế: Nếu chưa được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó.
Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai: Theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để vay thế chấp.
Không chỉ có vậy, đối với đất của cộng đồng dân cư; đất thuê trả tiền hàng năm; đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên được Nhà nước cho thuê; Đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế cũng không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thuê đất…
Mặt khác, quy định hiện hành cũng nêu rõ, người thế chấp là chưa đủ 18 tuổi; mất năng lực, hạn chế năng lực hành vi dân sự; Cá nhân là người dân tộc thiểu số không được thế chấp quyền sử dụng đất…